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Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) (2 de 4)

Continuamos con la serie de cuatro artículos sobre las principales formas de bonificación de las que cualquier propietario-arrendador puede beneficiarse en función de sus características y objetivos.

En el primer post, hablábamos sobre las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.En este segundo artículo, vamos a tratar la figura de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI); una figura societaria que, por su mención constante en los medios, se ha vuelto muy popular en los últimos meses. Vamos a hacer un breve repaso sobre cómo ha evolucionado esta figura y cuáles son sus principales requisitos y beneficios.

Socimi, origen y evolución

La figura SOCIMI tiene su origen en los real estate investment trust (REIT), figura nacida en los años 60 en Estados Unidos con el objetivo de dinamizar y hacer más accesible el mercado inmobiliario para los inversores, principalmente los pequeños inversores. Casi seis décadas después de su creación, esta figura ha evolucionado y se ha mejorado. De tal forma que la industria REIT de EE.UU. ha crecido hasta alcanzar 1 billón de dólares de capitalización en el mercado de acciones, lo que representa casi 3 billones de dólares en activos inmobiliarios brutos. En el siguiente cuadro, podemos ver la evolución de activos que tienen encuadre en la figura REIT de EE.UU.

En el caso de España, esta régimen jurídico se creó en 2009[1] como un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del alquiler, siguiendo como modelo principalmente las Siic francesas. En 2013, se modificó y configuró de forma muy notable dando lugar a los requisitos y beneficios que veremos más adelante. De acuerdo con la definición que proporciona el Mercado Alternativo Bursátil (MaB), una SOCIMI es:

“[una] sociedad anónima cuyo objeto social consiste en la tenencia de (i) activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción) o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMIS o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como “REITs”)”

Entre sus principales objetivos cabe destacar: impulsar el mercado español del alquiler; contribuir a la profesionalización del sector; incrementar la competitividad en los mercados de valores españoles; minimizar los impactos negativos de los ciclos económicos; y dinamizar el mercado inmobiliario, obteniendo el inversor una rentabilidad estable de la inversión en el capital de estas sociedades a través de la distribución obligatoria de gran parte de los beneficios a sus accionistas.

Actualmente, en España existen 72 compañías cotizadas en las Bolsas españolas, cinco de ellas lo hacen en el mercado continuo y el resto en el MaB. En términos globales, esta figura funciona con éxito en más de 37 países, siendo nuestro vecino Portugal con las SIGIs uno de los últimos en incorporarlo.

Pero ¿qué requisitos deben cumplir este tipo de sociedades?

Requisitos necesarios

Basándonos en la propia definición y requisitos que proporciona la Ley por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario,se pueden establecer los siguientes requisitos:

  1. Su figura social debe ser una sociedad anónima. Además, la ley determina que:
    • Deben tener un capital mínimo de 5 millones de euros.
    • Deben estar cotizadas en mercados regulados, como por ejemplo, el MaB. En términos prácticos, este supone uno de los mayores “peros” a la hora de constituir una SOCIMI, puesto que implica cumplir con todos los requisitos formales que se exigen en este tipo de mercados (número mínimo de socios, presentación de cuentas, publicidad, etc.). Al mismo tiempo, esta figura se ve dotada de un alto grado de transparencia.
    • Deben repartir obligatoriamente el beneficio del ejercicio. Es decir, al menos el 80% de las rentas obtenidas por arrendamiento deben distribuirse en dividendos. También deben repartir el 50% del beneficio obtenido en la venta de activos y el 100% del que proceda de dividendos de participaciones en otras empresas.
  2. El objeto social debe consistir en la tenencia de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento o de participaciones en otras SOCIMIs o REITs. De esto podemos entender que:
    • Están únicamente dirigidas a sociedades que inviertan en activos calificados como urbanos y destinados al alquiler. Pueden realizar la promoción de los activos, pero dicha promoción deberá destinarse posteriormente al alquiler.
    • A diferencia de  las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, las SOCIMIs no están destinada exclusivamente a viviendas en alquiler, puede ser cualquier tipo de activo de naturaleza urbana: retail, oficinas, logístico o alternativo.
    • No se exige un mínimo de número de activos. Pueden existir SOCIMIs con un solo inmueble arrendado siempre que se cumpla la regla de los 5 millones de capital, como por ejemplo, un edificio destinado a centro comercial.
    • Cada inmueble debe permanecer en la cartera en alquiler durante un plazo mínimo de 3 años.

En caso de que cumpliésemos con todos estos requisitos, ¿cuáles son las bonificaciones de las que nos beneficiaríamos al constituir una SOCIMI?

Beneficios

En primer lugar, en caso de que se cumplan con todos los requisitos que hemos visto anteriormente, las SOCIMIs tributan a un tipo de gravamen del cero por ciento del Impuesto de Sociedades. Esto no significa que no se paguen impuestos, sino que estos se desplazan a sede de los accionistas de la SOCIMI, a cuyos dividendos sí se les aplica una retención. De este modo, los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social, deben tributar sobre los dividendos distribuidos.

En segundo lugar, las SOCIMIs cuentan con una bonificación del 95% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el caso de ganancias patrimoniales por la venta de activos.

Conclusión

Como podemos comprobar, existen unos claros pros y algún que otro contra a la hora de constituir una SOCIMI: siendo a groso modo la oportunidad de obtener dividendos significativos, diversificación de cartera, liquidez valiosa, transparencia y desempeño competitivo a través de las bonificaciones fiscales; y la gran desventaja los requisitos formales de este régimen.

En cualquier caso, para ello es necesario asegurar que la gestión de la cartera de activos sea lo más transparente y profesional posible, registrándose cada movimiento de la misma. En caso de que participes en la gestión de una SOCIMI, o te estés planteando acogerte a este régimen, contacta con DueTech para comprobar como puede ayudarte a ahorrar tiempo y dinero en la gestión de tu cartera de activos.


[1]Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

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Christine Passaga

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